전세·월세 임대소득도 세금을 내야 하나요?

“전세나 월세를 놓고 있는데, 이것도 세금을 내야 하나요?” 집주인이라면 한 번쯤 던지는 질문입니다. 결론부터 말하면 모두 내는 것도, 모두 면제도 아닙니다. 주택 수와 임대 형태에 따라 과세 여부가 갈립니다.

한눈에 요약

구분	월세 수입	전세보증금(간주임대료)
1주택	원칙 비과세(고가주택은 과세 가능)	비과세
2주택	과세	비과세
3주택 이상	과세	일정 보증금 초과분 과세
신고 방식	수입 일정 기준 이하 → 분리과세 선택 가능, 초과 → 종합과세	좌동

임대소득은 원래 과세 대상인가요?

전세·월세로 얻는 소득은 세법상 ‘사업소득’에 해당해 원칙적으로 과세 대상입니다. 다만 주거 안정을 위해 보유 주택 수와 주택 종류에 따라 비과세·과세가 나뉩니다.

즉 “집을 빌려주면 무조건 세금”도 아니고 “월세는 그냥 내 돈”도 아닙니다. 본인이 몇 주택자인지, 월세인지 전세인지부터 따져야 합니다.

1주택만 있어도 세금을 내나요?

1주택 보유자가 받는 월세는 원칙적으로 비과세입니다. 자기 집 한 채를 세놓아 생기는 소득까지 과세하지는 않겠다는 취지입니다.

다만 예외가 있습니다. 기준시가가 일정 금액을 넘는 고가주택을 임대하는 경우에는 1주택이라도 월세가 과세될 수 있습니다. 고가주택 판정 금액은 매년 바뀌므로 본인 주택 기준시가를 출처에서 확인해야 합니다.

전세보증금에도 세금이 붙나요?

전세는 월세처럼 매달 받는 현금이 없는데도, 보증금을 굴려 이익을 얻을 수 있다고 보아 **‘간주임대료’**라는 개념으로 임대수입을 계산합니다.

다만 간주임대료는 보유 주택 수가 일정 기준(예: 3주택 이상)을 넘고 보증금 합계가 일정액을 초과할 때 적용되며, 일정 규모 이하의 소형주택은 산정에서 빠질 수 있습니다. 적용 주택 수·공제 금액·이자율은 매년 달라지므로 단정하지 말고 확인하세요.

분리과세와 종합과세, 뭐가 다른가요?

연간 임대수입이 일정 기준 이하면 다른 소득과 떼어 낮은 단일세율로 신고하는 분리과세를 선택할 수 있고, 기준을 넘으면 근로·사업소득 등과 합쳐 종합과세됩니다.

분리과세는 계산이 단순하고 세 부담이 가벼운 편이지만, 본인 소득 구조에 따라 종합과세가 유리할 수도 있으므로 두 방식을 비교해 보는 것이 좋습니다.

사업자등록과 신고는 어떻게 하나요?

주택임대소득이 과세 대상이면 임대사업자 등록과 5월 종합소득세(또는 분리과세) 신고가 필요합니다. 등록·신고는 홈택스에서 할 수 있습니다. 참고로 같은 월세라도 세입자는 연말정산 월세 세액공제로 일부를 돌려받을 수 있어, 집주인과 세입자의 과세가 서로 맞물립니다.

마치며

핵심은 “주택 수 × 임대 형태”입니다. 1주택 월세는 대체로 비과세, 다주택의 월세와 일정 규모 이상 전세보증금은 과세로 기억하면 큰 틀이 잡힙니다. 고가주택 기준, 간주임대료 산정 기준, 분리과세 한도 같은 금액은 매년 바뀌므로, 신고 전 반드시 아래 1차 출처에서 올해 기준을 확인하세요.